我和丈夫于 2009 年结婚。现在，大多数新婚夫妇在为婚礼花了钱后不会马上买房，更不用说我们当时才 20 出头，但我们已经准备好拥有自己的房子了！
我们很幸运，虽然数额不大，但还是有一些存款可以作为起步资金。如果你还记得的话，2009 年，我们仍然感受到大衰退的影响。
这个不幸的时期是房地产泡沫的结果，本世纪初房价上涨，以低利率吸引了大批购房者。
由于无法维持这种趋势，市场很快就崩溃了，许多借款人无力偿还贷款，只能依靠银行的摆布。
我解释这点的原因是为了
充分说明我们如何在 24 岁时购买一套漂亮的 1,900 平方英尺的房子。
尽管我讨厌以某人不得不拖欠贷款为代价，但我们还是能够买下一套被取消抵押品赎回权的房子。正如我所解释的那样，取消抵押品赎回权是银行收回借款人停止还款的贷款余额的方式。
因此，购买价格下降了，我们很快就买了第一套房子。
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翻修
房子有些老旧了，但我们还是可以解决的。我还要补充一点，我丈夫很能干。他小时候和爸爸一起干活，所以他非常清楚如何解决 DIY 问题！
在接下来的两年里，我们对房子进行了一些装修，油漆、换地板、更新浴室和厨房，甚至安装了一个很棒的户外娱乐区。
我想可能是在我们把最后一块石头放到壁炉上的那一刻，我的丈夫就渴望再买一套止赎房屋，并把它修好！
所以我们决定出售！
现在我们已经走出了经济衰退，我们能够在家庭方面取得一些进展。
通过完成装修并以公平市场价格挂牌出售，我们以 70,000 美元的利润出售了房子！！
我们的第一次翻转成功了！
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第一个出租物业
一旦你从转手房屋中赚取了那么多利润，你的脑子里就开始转动起来，我丈夫的脑子里就是这样转动的。 不仅我丈夫非常能干，我姐夫也是。
他们开始交谈并制定了商业计划！
房屋翻新有其好处，但需要缴纳高额资本利得税。翻新房屋后出租，而不是出售！
在对房地产市场进行广泛研究后，他们决定购买一套双层住宅。也就是说，一栋住宅被分成两半，分别由两个不同的家庭居住。
我们从 70,000 美元的销售收入中拿出 30,000 美元，购买了这套双卧公寓的一半用于出租。从地理位置上讲，您可能会认为仅用 30,000 美元购买一套房子几乎是不可能的。住在宾夕法尼亚州中部的我也不认为这是可能的。但是，如果您研究得足够久并保持警惕，您就会发现其中的潜力。
这套房子实际上已经有一位活跃的租户，因此找租户不成问题。
显然，低价购买东西会有其缺点。有很多维护问题。凭借我丈夫和姐夫的技能，他们能够节省维护和维修费用。你一开始就应该考虑这个因素。这会增加你的成本。如果你能自己做这项工作，你可以省下很多钱。但是，你的时间有多宝贵呢？
创建有限责任公司
在继续讲述我们的故事之前，必须指出的是，一旦制定了商业计划，下一步行动就是创建一家有限责任公司。
LLC 或有限责任公司是为经营您的业务而设立的法律实体。它限制了您个人的法律责任，而责任则属于这一新的法律结构。因此得名有限责任公司。
这很重要，因为房地产需要抵押，一旦我们将第一份租赁合同转移到新开发的公司名下，我的个人抵押品就不再起作用了。
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第二处出租物业
第一次出租进展顺利（我所说的顺利是指已完全出租并且每月付款到账），现在是时候考虑第二次了。
一次租赁并不会给我们带来数千美元的收入，所以我们不太适合随意浪费大量现金。
我们最好的选择是对最初的租赁物业征收信用额度。
信用额度
我知道我似乎在说很多定义和缩略词，但我希望完全透明地说明我们所采取的措施。
房屋净值信贷额度 (HELOC) 为您提供以您的房屋作抵押的信用额度。
当我们想要获得第一笔贷款时，我们可以获得房屋价值的约 90%。如果房屋价值为 30,000 美元，我们可
以获得美元的贷款
利率后来发生了变化，现在的利率没有那么高，但如果您的现金流不足，仍然需要考虑。
我的免责声明，这就是我们的方法！这可能不是一刀切的方法，因为信用额度需要您承担更多债务。但是，如果您准备充分并且信用良好，那么这种选择肯定是可行的，而且比累积信用卡债务或承担个人贷款更好！我们完全知道我们会尽一切努力来实现这一目标，我们愿意承担这个风险！
扩大你的投资组合
通过这种方法，更多的单户住宅被添加到投资组合中。
所有这些房屋都是止赎房屋，都是用房屋净值信贷额度 (HELOC) 购买的，互相依存。
再次，您可以看到风险，如果发生一个灾难性的问题，我们可能会失去整个投资组合！
这些房子都需要大修。早期，我丈夫和姐夫花了好几个小时修缮这些出租屋。
幸运的是，他们都是学校老师，所以这让他们有了一份不错的暑期工作。由于第一次出租时持续存在维护问题，他们知道是时候将其出售了。
出售出租物业时必须考虑两件事。
您是否会将房屋作为出租房出售，并允许租户继续住在房屋内，或者
您是否会在出售房屋
时期望新房主入住？如果选择这种方式，您必须确保给予租客足够的时间去寻找新家。我把这句话全部大写，因为这非常重要！在租赁关系结束时，您有法律义务给予租客适当的通知。了解适用于您的情况的法律！更不用说您永远不想让某人陷入这种境地，而没有给他们适当的时间去寻找其他安排。
这个决定很难做。你永远不想赶走住在房子里的人。所以在做这个决定时，你首先要确保他们遵守法律、及时付款，并充分照顾你的房子。这些都应该定期监控。毕竟这是你的家。
第一个出租房的销售在还清信用额度后没有盈利。然而，这是让我们熟悉并了解这个行业的好机会。
多单位
确定理想的月利润至关重要。
因为我们可以自己进行所有维护和维修，所以每个单元每月 200 美元的利润是一个可以实现的目标。如果发生意外问题、租户错过付款、保险到期或税款需要支付，这让我们有喘息的空间。
在能够确保当前租金每月 200 美元的利润后，我们决定寻找多单位将是扩大业务的好方法。
当你购买第套多单
元住宅时，感觉就像是正式开始做生意，正式成为房东。并不是说以前没有过，只是现在感觉更像大人物了！我说多单元住宅，就好像我们购买的是大型公寓或联排别墅社区，但事实并非如此。我们没有能力购买如此大规模的住宅，只能购买两三套，如果幸运的话，可以购买四套出租单元。
物业管理
物业管理不仅仅包括物业的维护，尽管维护是一个重要因素。
有效经营房产时需要考虑八件事。
1. 会计
您需要为每处房产保留足够的账簿。这将包括向房产开具每月租金以及他们负责的任何水电费的发票。您需要核对现金和信用卡账单，并查看每月的损益表。您还需要确保按计划支付季度和年度税款。
如果您对此感到不舒服，或者只是不喜欢行政任务，您可以外包簿记员。但同样，这需要与您的底线相抵触。
注意有些公用事业是可留置的
这意味着如果您不支付公用事业费用，房屋可能会被没收。您需要阅读当地司法管辖区的法律，以便更好地理解。我的建议是，预先支付公用事业费用，并向租户收取费用。这样您就知道您受到保障。
2. 银行业
如果您曾经购买过自己的房子，您就会知道获得贷款需要花费多少钱。
从结算到确保您获得满意的贷款条款。
您会贷款 15 年吗？20 年？30 年？什么时候是再融资的最佳时机？
权衡本金成本和利息支付都是游戏的一部分。您将希望建立牢固的银行关系。一家您可以信赖并能满足您所有需求的银行。
当您出租您的房产时，您必须让您的租户签署租赁协议。
这份协议应该详尽无遗，概述租户和业主的期望。我的建议是聘请一名律师。一位精通房地产行业的律师，可以撰写和审查您的协议语言。
注意：如果您购买的是已入住的房屋，您需要租户签署新协议。您还需要确保他们完全了解任何可能的租金上涨。新租户不仅有权在开始时签署租赁协议，还应在旧协议到期时签署新协议。您需要对条款和费率进行必要的更改，并充分传达给您的租户。他们通常会根据生活水平的提高签署协议。但是，您会遇到一些可能拒绝的人。然后您将面临驱逐程序和寻找新租户。这是这个行业不那么令人愉快的一面。
找租户寻找租户可能是这个行业
最困难的部分之一。让我重申一下，寻找好租户并非易事。你的电话可能响个不停，有潜在租户，但你必须决定谁最适合你的房子。
您可以要求进行信用检查并要求提供付款记录或以前的房主的推荐。在向潜在租户展示出租房时，您花的时间越多了解他们越好。这确实让您有机会了解他们是否合适。
营销说明 – 我们发现在 上列出空缺职位会吸引大量受众。院子里印有电话号码的老式标志似乎效果不错！
我的丈夫和姐夫都可以轻松自己动手做管道工程。如果您选择独自动手，请确保您所做的一切都正确无误并符合规范。否则，您需要在联系人 基尔大学对印度学生的好处 列表中找到一名优秀的水管工。
注意：水泵是一种时不时会派上用场的工具。它有助于解决他们遇到的大多数管道堵塞问题。它可以为您节省数百美元的排水管清洁费用。
8. 电工
除了优秀的暖通空调技术员和水管工，您还需要一名优秀的电工。除非您是专业人士，否则我强烈建议将这项工作外包。您不想遇到电气问题，按规范工作是关键！
租赁价格
在确定租金时，您需要考虑几个因素。事先，请务必进行调查以了解房地产市场。
被动收入
我想重新审视为您的企业创建可行目标的重要性。
我们的目标更多的是创造退休激励机制。因此，到目前为止获得的所有利润都保留在公司。从而提高购买力。
近年来，所有 30 年期抵押贷款均已转为 15 年期。
还款更快，利息更少！
一旦还清贷款，您的利润将大幅增加。我们 ar 号码 很幸运能够在合适的时间继续购买房产。我们购买更多可修缮房屋的方法让我们受益匪浅。
别误会我的意思，事情并不总是完美的。就像任何生意一样，你会遇到困难。
您可能知道，房价已经上涨，预计在不久的将来还会继续上涨。这让我们有机会在业务上取得一些进展。
目前，我们的业务计划是出售所有单户住宅。这应该能带来可观的利润。我们将利用这些利润购买一个大型租赁综合体。
不再承接小型复式公寓或四单元公寓的出租，而是承接具有较大出租能力的实际综合体。
